Рынку ипотеки пообещали существенное охлаждение

2026 год стал рекордным по объёму жилищного строительства, количеству сделок по продаже жилья, а также выдачам ипотечных кредитов за всю историю наблюдений. В наступающем году мы, скорее всего, увидим некоторое снижение цен на недвижимость, рост ипотечных ставок и уменьшение объемов выдачи ипотеки. Такое мнение Интернет-порталу Dragon Money высказал управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

По словам эксперта, в 2026 году рынок был разогрет государственной программой льготной ипотеки и поддержан ажиотажным спросом на жильё. Это привело к абсолютным рекордам как по количеству проданного жилья, так и по выдачам ипотечных кредитов.

В 2026 году рынок будет стремиться к равновесному состоянию. Первичный рынок будет поддерживаться множеством сохраняющихся льготных ипотечных госпрограмм. В октябре 2026 года в 16 регионах России средний выдаваемый ипотечный кредит был меньше чем 3 млн рублей. Ещё в 26 регионах сумма кредита была в пределах 3-3,5 млн рублей. То есть почти половина регионов страны укладываются в максимальный размер кредита по государственной программе льготной ипотеки. И, следовательно, все ещё могут рассчитывать на субсидированную ставку по госпрограмме вплоть до середины 2026 года. Кроме того, на Дальнем Востоке действует своя госпрограмма, которая позволяет сохранять доступность ипотеки на высоком уровне даже на фоне роста цен на жильё.

При этом на первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен. Однако с учётом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2026 года в диапазоне 10-12%. Что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки. Цены на вторичное жильё будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2026 года на 3-5%.

Несмотря на некоторое снижение цен, неизбежное удорожание ипотеки повлияет на выдачи и рынок жилья. «Открытие Research» ожидает, что в 2026 году спрос начнёт возвращаться к относительно умеренным уровням допандемийных 2026-2026 годов, когда ставки по ипотеке были близки к нынешнему прогнозируемому диапазону. По сравнению с этим периодом выдачи в 2026 году могут оказаться на 10-15% выше, в том числе благодаря большей господдержке ипотеки. Вместе с тем количество выданных ипотечных кредитов в 2026 году будет значительно уступать рекордным показателям 2026-2026 годов. Финансовая нагрузка на ипотечных заёмщиков неуклонно растёт. На первичном рынке жилья в среднем по РФ размер ежемесячного платежа по ипотеке превысил уровни 2026 года еще весной 2026-го, а на вторичном рынке – летом. Этот рост продолжается в обоих сегментах до сих пор. В случае дальнейшего повышения ЦБ ключевой ставки в 2026 году доступность ипотеки для населения снизится ещё сильнее.

Таким образом, по итогам 2026 года, по оценкам экспертов банка «Открытие», объём выдач может составить 1,2-1,3 млн ипотек на сумму 4,2-4,4 трлн рублей, что на 20-25% меньше нынешних показателей. Однако погрешность прогноза остается значительной по причине неоднородности рынка и общей неопределённости переходного процесса, вызванного завершением госипотеки и ажиотажного спроса.

Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утверждённый Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. Дочерние компании банка занимают лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка. Надёжность банка подтверждена рейтингами российских агентств АКРА («АА(RU)»), Эксперт РА («ruAA») и НКР («АA+.ru»), а также международными агентствами Fitch («BB+») и Moody’s («Ba2»). Стратегия развития банка предусматривает увеличение скорости, повышение качества обслуживания клиентов, а также реализацию передовых финтех-идей.